賃貸借契約の重要事項説明とは？確認すべきポイントとIT重説を解説

賃貸借契約をしたときに、不動産会社の担当者から専門的な話をされて戸惑った経験のある方は多いでしょう。
部屋を借りるときには、借主と貸主の間で細かい契約が締結されており、不動産会社は借主に対してその内容をわかりやすく説明する重要事項説明の義務があります。
本記事では、賃貸借契約における重要事項とは何かお伝えしたうえで、確認するべきポイントとIT重説について解説します。

賃貸借契約における重要事項説明とは

賃貸借契約における重要事項説明とは、宅地建物建築士が借主と貸主に対して、契約内容に記載されている条件やルールについて説明して重要事項書を交付する作業です。
主に、借主と貸主の間で決めた事項を書面化したものであり、物件の所在・賃料・契約解除の規定など基本的な約束事が記載されています。
基本的に不動産の賃貸借契約書の内容は専門的な用語が多く使われており、専門知識のない方が読むと誤解を生む可能性が懸念されていました。
そこで、宅地建物建築士の資格を持っている専門家が同席して、契約書に記載されている内容を噛み砕いて説明するように義務付けられています。
重要事項説明の機会を設ければ、契約前に借主と貸主が契約内容を正確に把握できるため、契約後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。
また、トラブルが起きたときにも責任を問われる方がどちらになるのかを判断しやすくなるため、双方にとっても不安を払拭しやすいです。
不動産の取引では、宅地建物建築士が面談をして契約書の内容を口頭で説明する対面重説をおこなわなければなりません。
ただし、賃貸物件の契約に関しては、IT重説と呼ばれるパソコンやテレビ端末を使った重要説明も認められています。
対面重説とIT重説はともに、借主と買主の契約に対する諾否を判断する目的で実施されるため、正式に契約が成立する日までに実施するように決められています。
重要事項説明の過程で用意される重要事項説明書は、不動産会社が貸主に対して作成して交付する書類です。
一方で賃貸借契約書は、同じく不動産会社が作成しますが貸主と借主の双方の間で締結するための書類です。
重要事項説明書の内容は不動産会社に説明する義務がありますが、賃貸借契約書は不動産会社に説明する義務はありません。
また、重要事項説明書を説明する義務があるのは不動産会社が作成しているからであり、貸主と借主が直接賃貸借契約を結ぶのであれば重要事項説明書は作成しなくても良いです。
一般的には、契約前に交付される判断資料との位置付けで重要事項説明書がありますが、もっとも重要な書類は賃貸借契約書となります。

賃貸借契約の重要事項説明書で確認すべきポイント

重要事項説明書で確認すべきポイントは、供給処理施設・設備の整備状況・更新事項・用途と利用の制限・管理の委託先・家賃と管理費・支払い方法・特約です。
供給処理施設は、主に水道・ガス・電気・下水など賃貸物件に関わるインフラ整備が整っているかの確認です。
なかでもガスの種類は注意するべきであり、プロパンガスが使われているとガス代が高額になりやすいため、生活費を安く抑えたい方は必ずチェックしてください。
設備の整備状況は、どのような設備が搭載されており、ご自身で買い揃えなければならないものがあるかを確認します。
築年数の古い賃貸物件では、エアコン・温水洗浄便座などが取り付けられていない可能性があるため、必要に応じてご自身で買い揃えてください。
更新事項は、契約内容によっては契約期間を過ぎると更新できずに退去しなければならない場合もあるため、長期的に住み続けたいのであれば確認が必要です。
定期借家契約の場合は、原則更新はできず、契約終了とともに退去が求められます。
契約期間を満了してからも住み続ける可能性があるのであれば、契約更新ができる普通借家契約を選んでください。
用途と利用の制限は、賃貸物件でやってはいけない事項をまとめた内容であり、禁止事項を破って設備に不具合が生じたり経年劣化の速度が速くなったりしたのであれば修繕費用が請求されます。
逆に経年劣化であれば借りたときよりも状態が悪くなっていても借主が負担する必要はないため、その範囲を把握するためにも入念に確認しておくと安心です。
管理の委託先は、入居後にトラブルが起きたら相談できる窓口になるため、管理会社や担当者の名前や連絡先は必ずメモしておいてください。
家賃の管理費は、募集図面に記載されていた金額と同じか確認が必要です。
基本的には同じ金額が記載されますが、契約前に家賃交渉をして値下げをしてもらったのであれば、正しい金額が反映されているかをチェックしてください。
支払い方法は、大谷さんや管理会社によってさまざまあるため、支払い期日と一緒に確認が必要です。
確認漏れがあると、初月から家賃の支払いが遅れてしまい、大家さんから不信感を持たれる可能性があります。
特約は、自殺・事件・事故などの忌避事項や墓地・暴力団事務所・火葬場など嫌悪施設がある場合に記載される項目であり、事前に借主への説明があります。

賃貸借契約のIT重説とは何か

IT重説とは、Information Technology（情報通信技術）を駆使したオンラインで重要事項説明をおこなう方法です。
不動産に関する契約内容は、専門用語が多くて契約する双方の間で誤解が生まれやすいため、宅地建物建築士の資格を持った専門家が契約内容を説明する義務があります。
不動産の売買契約であれば、買主と借主に対して専門家が面談をして対面で説明をしなければなりません。
一方の賃貸借契約であれば、対面でなくてもパソコンやテレビなどの電子端末を使って貸主と借主に対して重要事項説明をおこなえます。
IT重説の流れは、借主と貸主の手元に重要事項説明書とインターネット環境を整えてもらい、説明をする側と聞く側の映像と音声にも問題がなければ説明作業をおこないます。
もしも、不動産会社の担当者が説明をしている最中にオンラインの環境が悪くなり、映像や音声が乱れる状態になったらその時点でIT重説を中止して延期しなければなりません。
IT重説で使えるデバイスは、パソコン・スマートフォン・タブレットなどインターネットに接続できるデバイスであれば基本的に何でも認められます。
Web会議アプリなどテレビ電話システムを使っておこなうため、パソコンであればサイトにアクセスするだけで使えますが、スマートフォンやタブレットではアプリのインストールが必要なケースが多いです。
個人情報に関する説明もあるためカフェなどの公共エリアは避けて、カメラ・スピーカー・マイクの状態に異常がないか事前に確認しておきましょう。
重要事項説明では、宅地建物建築士が説明する必要があり、資格を持っている証明書の番号と顔と本人が一致しているか確認をします。
そのため、必ずカメラ機能のついたデバイスを使用してください。
IT重説をおこなうタイミングは、契約前であるため、常識の範囲内であれば説明を聞いて納得できない部分があるとの理由でキャンセルが認められます。

まとめ

賃貸借契約では、専門的な用語が多く使われるからこそ宅地建物建築士の資格を持つ専門家による説明が義務付けられています。
基本的に不動産の売買契約では対面重説でなければなりませんが、賃貸借契約であればIT重説と呼ばれるオンラインの説明も認められます。
契約後のトラブルを未然に防ぐためにも大切な過程であるため、わからない項目は積極的に質問をして、納得した状態で賃貸契約を結びましょう。