共有名義とは？不動産購入をするメリット・デメリットを解説

不動産業界の用語はさまざまですが、「共有名義」について見聞きした経験はないでしょうか。
今回は共有名義とはどのような仕組みなのかを解説していきます。
また、不動産購入をするメリット・デメリットにも触れているので、現在マイホームを購入したい方は参考にしてみてください。

共有名義とは

そもそも、共有名義とはどのような仕組みなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

共同で出資して登記する仕組み

不動産における共有名義とは、建物や土地などを複数人の名義で取得する方法を指します。
具体的な取得方法として、名義人になりたい方どうしでお金を出し合い、その金額の割合に応じて持分を登記する仕組みです。
たとえば、夫と妻がお金を出し合い、マイホームを購入するとします。
夫は2,000万円、妻は1,000万円を出資した場合、マイホームのうち3分の2の持分は夫、残りは妻となります。
また、同額を出資した場合は、半分ずつの持分で所有する形になるでしょう。
このように、出資した方が誰なのか、金額がいくらなのかに応じて、どのように登記されるのかが左右されます。

共有名義で取得するシーンとは

一般的にマイホームを購入する場合、代表者となる方が一人でお金を出して買うイメージが浸透しています。
実際に不動産会社へ相談したり、取引を進めたりしているのは、妻もしくは夫など代表者となる方が中心です。
しかし、誰もが一人で物件を買うお金を準備できるとは限りません。
単独でマイホームを所有するためには、その分の資金を準備する必要があります。
建物・土地は高額なため、まとまった資金を準備するのは大変です。
さまざまな事情があり、住宅ローンを組むのが難しい場合は、現金を準備するしか方法がありません。
こうしたさまざまな悩みがある方は、共有名義で物件を買う方法を選ぶのです。
共有であれば、妻と夫それぞれの資金を合わせられるため、単独では難しい場合に適しています。
もし、お互いにある程度の預貯金がある場合は、一緒に出資し合って購入するのも選択肢の一つとして考えられるでしょう。
共同のほうが「一緒にマイホームを購入した」と実感できるので、お互いに気持ちを切り替えて新生活をスタートできるかもしれません。

共有名義で不動産を購入するメリット

一人が物件を購入するのではなく、共有名義で買う場合どのようなメリットがあるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

住宅ローン控除が利用できる

共同で取得した場合、それぞれの名義人に対して住宅ローン控除が適用となります。
通常であれば、購入した方に対してのみ控除となります。
たとえば、夫が代表となってマイホームを買った場合、夫だけが控除を受けられる仕組みです。
しかし、共同であれば、夫婦それぞれが出資した形になるため、控除も二名分となります。
2024年度では、年末残高に対して0.7％が最大13年間所得税、もしくは住民税から減税されます。
夫婦二人でこの仕組みが適用となれば、負担を減らせるでしょう。
ただし、これはあくまでも現状の仕組みにすぎません。
今後は利率が変わる可能性や、根本の控除のシステムが変わる可能性もあります。
税金に関する制度は、数年おきに変更になるケースが多いため、利用したい場合は夫婦それぞれが適用となるのか、利率はいくらなのかをチェックするのが大切です。

特別控除の適用も

マイホームを今後売る可能性がある場合にも、共有名義にはメリットがあります。
それは、売却したタイミングで特別控除が夫・妻に適用されるからです。
この場合は、譲渡所得から3,000万円まで控除されます。
ただし、こちらにも適用条件があるので、必ずしも利用できると決まったわけではありません。
また、申請手続きには各種書類も必要になります。
スムーズに利用するためには、書類の事前準備が欠かせないので注意しましょう。

相続税が少なくなる

単独でマイホームを取得するよりも、共有で取得したほうが相続税が少なくなります。
たとえば、単独名義でマイホームを購入していた場合、名義人が亡くなると評価額がそのまま課税される仕組みです。
相続税はかなりの負担となるため、少しでも抑えたいと考える方が多いでしょう。
そこで、共有名義にしておくと、亡くなった方の持分にだけ課税されるようになるため、一度にかかる税金を分散することができます。
ここで課税されるのは、亡くなった方が所有している持分割合に対してだけです。
そのため、半分ずつ出資して購入した場合は、物件の半分だけに課税される流れとなります。
また、お金を出していないのにもかかわらず、共有名義に変更した場合、共有で所有しているのではなく、所有者からの贈与によって取得した物件とみなされる恐れがあります。
その場合は、ここまででお伝えしたメリットが得られなくなるため、あくまでもお互いに出資してマイホームを買ったケースとして考えてください。

共有名義で不動産を購入するデメリット

共有名義での購入には、もちろんデメリットもあります。
以下で詳しく見てみましょう。

贈与税がかかる場合がある

先述したように、お金を出さずに共有として登記してしまった場合は、贈与税がかかる可能性があります。
また、持分を家族に売却したいときも、同様に注意が必要です。
たとえば、居住者がいる場合、自分の持ち分を売却したほうが良いと判断するケースがあります。
しかし、その際に無償で譲渡してしまった場合、売却ではなく贈与とみなされてしまい、贈与税が課税されてしまうのです。
この場合にかかる贈与税は高額なので、急に税金を納めるよういわれたものの、まとまった資金をすぐ用意するのは難しいでしょう。
他の方に売却するのは法には触れません。
ただし、家族間での取引の場合、細心の注意を払わないと、このような事態になりかねないので、可能であれば避けたほうが無難です。
もちろんお金がかかってしまっても良いので譲りたい、自分が他界したときに備えたいと考えているならば問題ないですが、その場合は税金に関するマイナスポイントを考慮しましょう。

売却や修理などを自分だけでできなくなる

そもそも共有名義は、建物を単独ではなく、他の方と一緒に所有する形を指します。
そのため、今後の扱い方については、名義人同士で話し合って決めなくてはなりません。
たとえば、リフォームをはじめとするメンテナンスはもちろん、売却や解体などの手続きについて、単独で決められなくなります。
何かあるたびに名義人どうしで相談しなくてはならないため、お互いに異なる意見の場合は言い合いになったり、手続きが進まなくなったりするでしょう。
また、少なからず、こうした手続きには費用がかかります。
たとえマイホームを買ったときは意見が同じでも、費用が絡んだ問題になると、意見に差が現れてしまう可能性があります。
もちろん話し合いを重ねた結果、どのようにマイホームを扱うか意見がまとまれば問題ありませんが、いつまでも平行線になってしまうケースは少ないです。
マイホームを買うのは、人生のなかでももっとも大きな買い物となります。
だからこそ、今後の扱い方についても考慮しなくてはなりません。
もし、夫婦で家を買いたいと考えている場合は、今後住まいをどのように扱うかを相談しておくと良いでしょう。

まとめ

共有名義は、主に妻と夫が出資し合って、持分割合に応じて物件を取得できる仕組みを指します。
住宅ローン控除が受けられるなどのメリットがありますが、片方の判断だけで売却できないデメリットもあるので注意してください。
事前にマイホームをどのように扱うべきか話し合っておきましょう。