2年契約の賃貸物件を途中解約した場合は違約金がかかる？注意点も解説！

賃貸物件を借りている方のなかには契約期間満了となっていないが、引っ越ししなければならず、違約金を請求されてしまうのではないかと気になっている方がいらっしゃるでしょう。
また、そもそも契約期間満了となる前に、引っ越すことが可能なのかと疑問に思う方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、2年契約の賃貸物件を借りている方向けに、途中解約はできるのかといった点に加え、違約金や注意点についても解説していきます。
ぜひご参考になさってください。

2年契約の賃貸物件はそもそも途中解約できる？

実は2年契約の賃貸物件に住んでいる場合でも、事前に伝えることで途中解約できる場合があります。
それでは詳細について確認していきましょう。
賃貸物件の賃貸借契約の種類と契約期間
まず、賃貸物件の賃貸借契約には大きく分けて2種類あります。
それが、基本的に自動更新で同じ家に住み続けることが多い、「普通借家契約」と、基本的に契約期間満了とともに退去しなければならない「定期借家契約」の2種類です。
そして、賃貸物件を借りる際の契約期間は1年間、もしくは2年間と定められているのが一般的です。
そもそも途中解約は可能か？
先述したように、途中解約は可能ですが注意しなければならない点が一つあります。
それが、途中解約においては、事前相談によって成り立つといった点です。
また、事前相談は、途中解約の理由が借主にある場合、最低でも引っ越しをする1か月前までには相談をしましょう。
一方、廃業や建て替えなど、途中解約の理由が貸主にある場合は、最低でも6か月前までに借主に周知することが求められます。
契約書の内容をチェックしよう
賃貸借契約をした際に必ず確認しておいた方が良い、賃貸借契約書と重要事項説明書には、退去をする際の決まりや方法が記載されています。
途中の退去で違約金が発生するかどうかについても記載されていることが多く、契約書の記載内容は十分に確認しておいた方が良いでしょう。
なお、退去の際に借主が支払う必要があるクリーニング費用や原状回復についても記載されています。

2年契約の賃貸物件を途中解約した場合の違約金とは

2年契約で借りている賃貸物件を途中解約する場合、違約金が発生するのかについてこの章では解説していきます。
違約金が発生するケースは少ない
2年契約で期間の途中で退去しても、違約金を請求されるケースは少ないでしょう。
具体的には、契約期間満了より前に途中解約を選択した場合でも、違約金やペナルティに関する記載が書面になければ、請求されるケースは基本的にはないといえるのです。
そのため、退去前に賃貸借契約書や重要事項説明書を必ず確認しておくことが重要です。
違約金が発生するケース
状況によっては違約金を請求されるケースもあります。
たとえば、入居していた日数によっては、違約金を請求されるケースがあり、支払わなければならない場合があるのです。
期間は入居して半年以内や、1年未満などが該当します。
そして、ペナルティについての設定があるのは、敷金や礼金が不要の賃貸物件や、フリーレントなどに多いと言われています。
フリーレントとは、ある一定期間家賃が無料となっている物件を指す用語です。
契約期間以外の理由で違約金が発生するケース
賃貸借契約書で定められたルールを守らなかったなどの理由で、退去を求められる可能性も考えられます。
家賃滞納や目的と違う部屋の使い方、禁止されているペットを飼うなどのルールを守らなかった場合です。
周囲に迷惑がかかる行為や騒音のトラブルなども、ルール違反に該当します。
この場合は、中途解約の違約金とは別にペナルティが発生する可能性も考えられます。
違約金が発生しないケース
契約期間に満たなくても、貸主や管理会社の事情で退去しなければならない場合は、ペナルティは発生しません。
建物を新しく建て替える、取り壊すといったケースが多いです。
この場合は、貸主都合のため契約の途中でも、支払いの義務はありません。
違約金が発生する場合の相場
ペナルティが発生する場合、金額には相場があります。
国土交通省が定めている標準契約書には、30日分の賃料が違約金相当となっているケースが多いです。
そのため、多くの不動産会社では、賃貸物件の契約における違約金は家賃1月分の金額相当と設定しています。
フリーレントや敷金や礼金不要といったお得な物件の場合には、家賃2か月分相当がペナルティとなっている場合もあります。
定期借家契約の場合
定期借家契約によって賃貸借契約を結んでいる場合は、注意が必要です。
定期借家契約とは賃貸期限が決められている契約方法で、基本的に更新できません。
そのため、定期借家契約の場合、契約中の解約は、原則としてできない決まりです。
やむを得ない事情などがあれば契約の解除ができる可能性もありますので、大家さんや不動産会社に相談してみましょう。

2年契約の賃貸物件を途中解約する場合の注意点

物件を契約満了前に退去する場合の注意点についてもご紹介していきます。
期間の定め（1年未満も含む）の有無を確認する
途中で契約を解除して退去となった場合には、期間の定めがあるかどうか確認しましょう。
3か月や6か月など、契約期間が1年未満になっていると、借地借家法によって、期限の定めがないとみなされます。
契約期間の他には、解除に関する項目をチェックしましょう。
途中解約で違約金が発生するかどうか調べておきます。
条件については特約事項になっている場合もありますので、最後までチェックしましょう。
また、退去する月の家賃の支払い方法が日割りか月割りかどうか調べましょう。
日割りの場合は、家賃を日割りし、退去日までの日数を支払います。
たとえば月初めの3日に退去する場合、日割りは3日分の家賃を払いますが、月割りだと、その月の家賃を支払う必要があります。
月割りの物件の場合は、退去する日を月末にするなど注意が必要です。
不動産会社を仲介せずに、個人と個人で賃貸借契約を結んだ場合は、契約書に解約の項目が存在しないかもしれません。
契約期間自体が契約書にない場合には、民法で決められている期間にのっとって解除します。
民法では、解約の3か月前となっていますので、3か月前には予告が必要です。
必ず退去予告が必要
退去が決まったら、契約書で定められた期限までに、所定の連絡をしましょう。
退去予告は、口頭で申し出るケースもありますが、トラブルを避けるために、文面によって通知する方法が一般的です。
管理会社によっては、インターネットで退去の連絡ができる場合もあります。
解約の意思を伝えると通知書や解約届といった名称の文書が届きますので、必要事項を記入して、郵送やFAXで送り返します。
部屋の状態を確認する退去立ち合いの希望日も同時に伝えるケースが多いです。
駐車場の退去の連絡もあわせておこないましょう。
解約を希望する日の2か月前または1か月前
賃貸借契約書には、退去する場合に予告期間も記載されています。
予告する期限は、2か月前または1か月前となっている場合が多いです。
予告期限より後の退去
期限が過ぎた時点で、引っ越しする必要が生じた場合などには、契約書で定められた違約金を支払う必要があります。
退去までの注意点
備え付けのライトやエアコンのリモコンなど、居住スペース内の備品を紛失していないかチェックしましょう。
もし紛失していた場合には、品物の費用を別途請求される可能性があります。
退去が完了すると業者によるルームクリーニングが入りますが、住んでいた入居者自身も掃除できる範囲でおこないます。
部屋の状態によって、返還される敷金が変わりますので、できるだけ丁寧に掃除しましょう。
退去日にあわせて、電気や水道といったライフラインの解約手続きや、転居の届け出も必要です。
インターネットや電話などで、早めに手続きを進めていきます。
ガスの場合は、退去の際に元栓を閉める必要があるため、不動産会社とは別に立ち合いのスケジュール調整もおこないましょう。

まとめ

契約期間満了より前に退去しても違約金が発生しないケースがほとんどだと言えます。
ただし、賃貸借契約書に特約事項があって入居期間が短い場合などは支払うケースが考えられます。
そして、賃貸物件の退去が決まったら、最初に賃貸借契約書で退去の項目を確認し、予告期限までに退去の連絡を忘れずにしましょう。