不動産が購入できる年収について！予算計算と返済比率を解説

土地や建物を買うためには、どれくらいの稼ぎが必要なのか気になっている方も少なくないでしょう。
現金で一括払いする場合、年収はあまり関係ありませんが、住宅ローンを組むのであれば、将来的に返済が負担にならないような計画を立てなければなりません。
本記事では、不動産を購入するために必要な予算をお伝えしたうえで、計算の仕方と住宅ローンの返済比率について解説します。

不動産を購入するために必要な予算

一般的に、購入する土地や建物の購入価格は、年収倍率5から7倍といわれています。
以前までは、年収倍率5倍以内に収めるべきだといわれていたものの、最近では住宅ローンの低金利や不動産価値の高騰などを背景に数値が見直されました。
不動産を購入するために必要な予算を把握するためには、土地や建物にかかる頭金と金融機関が提示した住宅ローンの借入可能額の合計を把握する必要があります。
頭金とは、土地や建物に設定された不動産価格のうち、売買契約を締結した時点で支払わなければならない部分です。
土地や建物を購入するだけではなく、新生活に必要な準備費用・引っ越し費用・学費・生活費・介護費などライフイベントの諸費用は各家庭によって異なります。
頭金を準備するときには、ライフイベントに発生する諸費用を確保したうえで、どれほどの金額を用意できるのかを計算します。
住宅ローンの借入可能額とは、債務者の年収・預貯金・年齢・雇用形態など複合的な状況を踏まえて、金融機関が決定する借入の上限額です。
借入の上限額が少ないと、売買契約を締結できる土地や建物が制限されますが、上限額が高いからといって、無闇に借りてしまうと返済の負担が大きくなります。
頭金を増やせれば、将来的な返済負担は軽減できますが、貯金を全額はたいてしまうと、病気や事故で突然収入が止まったときなどに使えるお金がなくなります。
生活するために必要な費用や車などの買い替えで使うための貯蓄などを手元に残したうえで、頭金をどれだけ用意するか決めなければなりません。
一般的には、頭金の準備額は成約価格の1から2割程度であり、売買契約に伴う税金や手数料などの購入諸費用・生活予備費・貯蓄を差し引いたものが対象です。
生活予備費はどれほど残しておくべきか悩む方も少なくないですが、突然収入が途絶える状況を踏まえたうえで、無理なく生活を続けられるだけの貯蓄が必要です。
会社員であれば3から6か月程度、自営業であれば1年程度が目安といわれています。
住宅ローンの借入可能額は、事前審査・本審査を受けなければ具体的な金額はわからないものの、一般的には年収に対して25%以内が安全圏とされています。
年収300万円程度であれば借入額の目安は1,970万円、年収500万円程度であれば借入額の目安は3,290万円、年収700万円程度であれば借入額の目安は4,610万円です。
家族構成や預貯金などによって返済計画はそれぞれ異なるため、無理のない範囲で返済できる金額を借りる必要があります。

不動産を購入するための予算の計算の仕方

不動産を購入するための予算の計算の仕方は複雑であるうえ、少しのミスがあるだけで返済計画が大きく狂うリスクがあるため正確なシミュレーションが必要です。
実際に不動産購入のトラブルとして、買主自身が予算の内訳を把握できていなかったり、負担の大きい返済計画を立てていたりすると新生活が苦しくなるからです。
最悪のケースとして、返済義務を全うできなければ、借入をした金融機関が新居を競売にかけてしまい、土地や建物の所有権を失う可能性があります。
これから土地や建物を購入しようと検討している段階であれば、まずは世帯年収の手取り額の30%を12か月で割ります。
ここで算出した金額を住宅ローンの返済額を含めた住宅費の最大値として考え、マンションであれば管理費などのランニングコストを上乗せして計算してみてください。
さらに、用意できる頭金・返済期間・金利の3つの要素を加味したうえで、土地や建物を購入する予算を決められます。
住宅金融支援機構が実施したフラット35利用者調査では、2018年の対象者の総返済負担率は1か月あたり21.8%でした。
21.8%は住宅ローンの返済額の割合であり、マンションの場合に発生する管理費や修繕積立金などのランニングコストは含まれていません。
金融機関から借り入れた元本の返済と借入額に応じた利息の支払いのみで21.8%ほどかかっているため、ランニングコストを含めて30%以内に抑えられると理想的です。
とはいえ、生活における優先順位には個人差があるからこそ、個人の重視するライフスタイルに合わせて30%の目安は変動するでしょう。
年収300万円であれば毎月7万5,000円、年収500万円であれば毎月12万5,000円、年収700万円であれば毎月17万5,000円、年収1,000万円であれば毎月25万円が最大値です。
また、頭金・返済期間・金利の確認も大切です。
頭金を多く用意できれば毎月の返済額を減額できて、返済期間を短くすれば総合的な利息の支払額が減額できて、金利が低ければ返済期間を長くしても負担が軽減できます。
一般的には、住宅ローンの返済期間は最長35年とされているため、家族構成によっては教育費や介護費などの可能性も予測するのがポイントです。

住宅ローンの返済比率とはなにか

住宅ローンの返済比率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合を意味します。
「年間返済額÷年収」で計算できて、一般的に30から35%を基準としていますが、具体的には契約する金融機関ごとに異なります。
年収500万円の場合、返済比率が30%だと年間返済額は150万円・毎月返済額は約12万5,000円になるのに対して、返済比率が35%だと年間返済額は175万円・毎月返済額は約14万6,000円です。
年間25万円・月額約2万円ほどの差額になるため、住宅ローンの返済期間を最長35年に設定したのであれば、最終的な支払額にも大きく反映します。
返済比率ギリギリまで借りられれば、より優れた条件の土地や建物を購入できるチャンスが生まれるため、メリットが大きいと考える方もいるでしょう。
しかし、返済比率ギリギリまで借入をするのであれば返済額が膨れ上がり、長期的な返済が強いられたり最終的な総支払額が大きくなったりします。
子どもの教育費・進学費などの出費・両親の介護費・突然の事故や病気による入院費などまとまった資金が必要になるシチュエーションは数多く想定されます。
金融機関も支払いが滞るリスクを軽減するために厳しく審査をしますが、債務者の立場でも計画的な返済が実現できるか判断しなければなりません。
リスクを最小限に抑える場合は、返済比率ギリギリの借入をするのではなく、貯蓄に回せる余力も残すのが賢明です。
インターネットで簡単にシミュレーションができる機能も充実していますが、家族構成や将来計画にあわせて柔軟に借入の検討を進めましょう。

まとめ

住宅ローンを利用して土地や建物の購入を検討しているのであれば、年収によって借入限度額が異なります。
もちろん年収が高いほど金融機関からの借入限度額は高くなりますが、毎月の返済負担を軽減するためには、ランニングコスト・生活費・貯蓄なども含めた予算計画が必要です。
年収に対する年間返済額の比率は30から35%が一般的とされていますが、家族構成や将来設計に合わせて最適な借入額を検討するようにしましょう。