売買契約後の特約による解除とは？2つの特約の概要と仲介手数料を解説

売買契約までいたったにも関わらず、そのあとで解除した場合、仲介手数料の負担があるのかは気になるところではないでしょうか。
手数料の負担に関する不安は、ローン特約と買い替え特約、2種類の特約について知っておけば払しょくできます。
そこで今回は、売買契約後の特約による解除について、ローン特約と買い替え特約の概要などを交えながら解説します。

売買契約後の特約による解除①：ローン特約

ローン特約とは、金融機関などに申し込んだ住宅ローン審査に落ちた場合、買主側が白紙で売買契約を解除できる仕組みのことです。
融資特約あるいは融資条項の名称で呼ばれることもあります。
不動産の売買代金は高額になるケースが多く、買主は住宅ローンを利用して代金を支払うのが一般的です。
住宅ローンを利用するには金融機関などローンを取り扱う機関の審査を受けますが、場合によっては審査に落ち、住宅ローンを利用できなくなるおそれがあります。
この場合であれば、通常は買主から売主に対して住宅ローン審査に落ち資金を準備できないことを理由に、売買契約の解除を申し込むことになるでしょう。
しかし不動産の売買契約では、住宅ローン審査に落ちた理由だけで解除するのは困難であり、契約違反行為とみなされるおそれもあります。
そのため、買主は住宅ローンを利用できなかった場合のリスクを考慮し、もし借り入れができなかった場合は売買契約を解除できるよう売主から合意を得ておく必要があるのです。
この買主保護につながる合意のことをローン特約と呼びます。

ローン特約の種類

ローン特約には「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があります。
解除条件型のローン特約では、住宅ローン審査に落ちた場合、あらかじめ定めた期日が来ると自動的に売買契約が解除されます。
この場合、買主が売主に対して契約解除の意思を伝える必要はありません。
また、1つの住宅ローン審査に落ちたあとでも、別の金融機関のローン審査を受けることが可能です。
一方、解除権留保型のローン特約では、住宅ローン審査に落ちた場合、一定期間内に売買契約を解除する権利が発生します。
解除条件型とは異なり、契約解除が自動ではおこなわれないため、売主に解除の意思を伝える必要があります。
さらに、他の金融機関の住宅ローンを利用することはできません。

ローン特約の期日までに住宅ローン審査の結果が出ない場合

住宅ローンの審査結果がローン特約の期日までに届かない場合、ローン特約に基づいて売買契約を解除するのが安全な対応策です。
ただし、物件が魅力的で諦めきれない場合は、ローン特約の期日延長を売主に交渉することも一つの方法です。

売買契約後の特約による解除②：買い替え特約

買い替え特約とは、物件を買い替える場合に買主が利用できる仕組みのことです。
物件を買い替える場合、マイホームの売却を終えてから新居を購入する売却先行型と、新居を購入後にマイホームを売却する購入先行型のどちらかの方法を選択するケースが多いです。
一方でマイホームの買い替えを予定している方のなかには、マイホームを売却できると見込んだうえで、同じタイミングで新居の売買契約を組もうとする方も少なくありません。
この場合、想定の金額以上でマイホームを売却できれば新居の購入資金をまかなえますが、マイホームの売却価格が購入資金に満たないと、買い替えが困難になるおそれがあります。
また、売買契約時に決めた期日までにマイホームの売却先が見つからない場合も、同じく新居の購入は難しくなるでしょう。
このように、期日までの売却が困難あるいは売却価格が安くなり購入できなくなった場合に備えて、買主は買い替え特約で売買契約を解除できるようにしておくのです。
買い替え特約はマイホームの売却状況次第で売買契約を解除できるため、買主にとってはメリットが大きいですが、売主にとっては売買契約を解除されるリスクが高いと考えます。
そのため、不動産の売買契約を結ぶ場合は、買い替え特約の付帯を売主が拒否するケースも珍しくありません。

売主に買い替え特約の付帯を許可してもらうための対策

買い替え特約を付帯するために売主の了承を得るには、専任媒介契約または専属専任媒介契約でマイホームの売却を依頼するのが効果的です。
専任媒介契約および専属専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を依頼する媒介契約であり、不動産会社が積極的に売却活動を進めるため、好条件で売却できる可能性が高まります。
この契約を選択することで、期日内の売却を目指している姿勢が売主に伝わりやすくなり、好印象を与える可能性があるでしょう。
また、特約記入事項としてマイホームの情報や売却条件、媒介業者の詳細を明記すると信頼性が高まり、売主からの許可を得やすくなります。
売主との信頼関係を築くことで、買い替え特約の付帯を認めてもらうための基盤が整うでしょう。
売主から買い替え特約の付帯許可を得るためにも、信頼関係の構築を目指しましょう。

売買契約後の特約による解除で仲介手数料はどうなる？

売主と売買契約を結んだあとで解除した場合、ローン特約や買い替え特約が付帯していれば、仲介手数料の支払いは発生しません。
特約なしで売買契約を解除すると、手付解除または違約解除となり、金銭的なペナルティが生じます。
手付解除とは、買主が先に支払った手付金を放棄して売買契約を解除することです。
この場合、先に支払った手付金が没収され、さらに仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。
一方、違約解除は、手付解除の期日を過ぎたあとで売買契約を解除した場合を指し、仲介手数料にくわえて、不動産の売買代金の10～20％を違約金として支払う必要があります。
手付解除または違約解除となった場合、買主の金銭的負担は大きいと言えるでしょう。
しかし、ローン特約があれば、売買契約を白紙解約として扱えるため、住宅ローンの審査に落ちて契約解除が決まった場合でも、仲介手数料の負担は0円です。
売主に対して先に支払っていた手付金なども返金されることを覚えておきましょう。
買い替え特約も、期日までにマイホームの売却が進まなかった場合には、売買契約を解除するだけで済みます。
買主に対して仲介手数料の支払い義務は生じないため、特約を付帯しない場合と比べて金銭的負担を大幅に減らせるでしょう。
また、物件調査の不備や重要事項として説明された内容と実際の状況に大きな相違があるなど、不動産会社の過失が原因で売買契約を解除することもあります。
この場合も、ローン特約や買い替え特約の有無にかかわらず、買主に対する仲介手数料の支払い義務はありません。

特約を付帯する場合のトラブル・注意点

売買契約書に住宅ローンの申し込み先の名前が具体的に記載されていない場合、ローン特約を利用することはできません。
そのため、金融機関名が記載されていることを必ず確認しましょう。
一般の方が新築一戸建てを購入し、買い替え特約の代わりにローン特約を利用する場合は、購入時点におけるローン特約の期日内に手続きを完了する必要があります。

まとめ

ローン特約は、住宅ローンが利用できなくなった場合に売買契約を白紙解除できる仕組みです。
買い替え特約では、売却したい不動産の売却状況などに応じて、売買契約を解除できます。
ローン特約および買い替え特約による解除であれば仲介手数料は発生しません。