不動産購入時に生じる不動産取得税とは？計算方法と軽減措置に関して解説

マイホームの購入を考えているお客様から、不動産取得税とは何かと質問されるケースが多いです。
マイホームを購入する際は、住宅ローンの支払い以外に税金も把握していないと、税金の支払いで思わぬ出費がかかり、家計を圧迫するおそれがあるでしょう。
今回は不動産取得税とは何か、具体的な計算方法や軽減措置を解説します。

不動産購入時に生じる不動産取得税とは

不動産取得税とは都道府県が課税している地方税の1つになります。
他の税金と混同される方が多いため、それぞれの税金との違いをきちんと理解しておくべきです。

どのようなときに課税されるのか

マイホームを購入する際に生じる税金は、買うときにかかる税金と購入後にかかる税金に分けられるでしょう。
たとえば固定資産税や都市計画税は、毎年課税しなければなりません。
一方で、不動産取得税はマイホームを買った一度だけかかる税金で、個人や法人に関係なく所有者全員に課せられます。
住宅用で取得した土地や建物以外に、交換、建物の増築、経営目的でアパートやマンションを手に入れた場合も課税対象です。
贈与は夫婦間で居住用の土地や建物を贈与した際の配偶者控除であったり、相続時精算課税制度の適用となったりした状況でも課税の対象となるでしょう。
ただし、両親から相続されたものは取得する意思とは関係なく所有権が移動する点から、非課税となります。
なお、マイホームを買った一度だけ課税されるのは、一生に一度の意味ではないため注意しましょう。
取得する度に課税になるため、たとえば2軒目の家を移動する際は、2度目の取得税として納税しなければならないです。

支払うタイミングはいつか

建物や土地を取得した際に、取得した不動産の所在地が管轄している都道府県税事務所へ申請してしばらくすると納税通知書が送られるでしょう。
支払いの期限は取得した日の半年から1年後が一般的ですが、自治体ごとに支払いのタイミングが異なります。
土地や建物を売買したのか、増改築したのかなど取得方法によっても納期が変わる場合があります。
通知書が手元に届いた際は、いつまでに支払わなければならないのかを必ず確認してください。
通知書が届く前に「取得税のお知らせ」や「取得税の申告について」の郵便物が送られてくるケースがあるでしょう。
申告した際に発行された受付番号や、納税の対象になる土地や建物の内容が記載されている書類ですが、通知書ではないため注意する必要があります。
なお、土地と建物の両方を取得した場合、土地と建物それぞれで通知書が届きます。
取得税の支払いは原則一括払いですが、正当な理由で支払いが難しいときは、分納できないか相談してみてください。

土地や建物を購入した際の不動産所得税の計算方法

不動産取得税の計算方法を知っていれば、納税する際にどのくらいの金額を用意しなければならないのかがわかるでしょう。
取得税の計算にあたって、建物や土地それぞれの取得税と固定資産税評価額が重要となります。

固定資産税評価額の算出

取得税は、不動産の購入価格ではなく固定資産税評価額から算出します。
固定資産税評価額とは、市町村ごとに固定資産の評価基準に基づいて土地や建物それぞれを評価した価格です。
3年ごとに評価替えと呼ばれる見直しがあるため、最新のデータから計算する必要があるでしょう。
自治体が毎年通知している固定資産税の納税通知書に評価額が記載されています。
もし通知書がないときは、市区町村の役所にて固定資産評価課税台帳の閲覧申請あるいは固定資産評価証明書を取得する方法でわかります。
また、評価額は時価や工事金額から概算して求める方法もあるでしょう。
土地の場合は地価の7割、新築の建物は工事金額の5〜6割が評価額の目安です。

建物の不動産取得税

不動産取得税の税率は不動産の種類に関係なく、固定資産税評価額の4％となります。
しかし、2027年3月31日までに取得した建物は、税率が軽減して3%の適用となります。
固定資産税評価額から建物の築年数による控除額を差し引いた金額に税率3%を乗じたのが、建物の取得税です。
もし控除額を受けられれば取得税が抑えられるため、納税による金銭的負担が軽減されるでしょう。

土地の不動産所得税

土地の控除額の算出は2パターンあり、土地1㎡の固定資産税評価額を半分で割った値から、課税床面積の2倍と税率をそれぞれ乗じて算出します。
マンションの場合、課税床面積には専有部分の床面積を加え、共有部分の持ち分を考慮した面積になります。
乗じた値あるいは45,000円のうち、いずれか多いほうが実際の控除額です。
建物と同様に、2027年3月31日までに購入した土地の税率は3%の計算です。
建物と土地それぞれの取得税を加えた値が、実際に納税する金額になります。
もし税金の計算が難しい場合は、税金に関する知識を有している不動産会社に相談すると、納税する金額がいくらになるのか計算してもらえます。

土地や建物を購入した際の軽減措置について

税率の軽減以外に、評価額から一定の金額が控除となる軽減措置の適用があるでしょう。
新築あるいは中古か、建物や土地でそれぞれ条件と控除額が異なるため、きちんと理解しておくべきです。

新築の建物の軽減措置

条件を満たすと固定資産税評価額から、1,200万円の控除が受けられ、税額にすれば最大36万円軽減されます。
マンションやアパートなどの共同住宅でも、1住戸あたり1200万円の控除となります。
軽減措置の有無では納税する金額が大きく異なるため、条件を満たしているのであれば申告したほうが良いです。
新築の場合、認定長期優良住宅に関する特例が受けられ、該当する場合は控除額が1,300万円へ引き上げられるでしょう。
税額にすると最大39万円軽減になりますが、認定長期優良住宅は行政に申請が必要になるため、早めに申請するのを推奨します。
もし認定されれば取得税以外に固定資産税や登録免許税も控除となります。
新築物件の不動産取得税の軽減措置を受けるには、取得した建物が居住用不動産であるのが条件であり、企業や学校の寮、有料老人ホーム、ホテルは対象外です。
また、物置や車庫、マンションであれば共有部分を含んだ延べ床面積が50㎡以上240㎡以下であるのも条件です。

中古の建物の軽減措置

新築と異なるのが、築年次ごとに控除額が決められています。
1997年4月1日以降に建てられた物件の控除額は1,200万円ですが、それより前に建てられた物件は築年数が長ければ長いほど控除額が少なくなります。
各都道府県ごとで控除の設定額が異なるため、注意してください。
居住用であり、延べ床面積が定められている点は新築の場合と同様ですが、それにくわえて新耐震基準を満たしていなければならないです。
1981年12月末より前に建てられた住宅や、新耐震基準に達していない物件は、建築士がおこなう耐震診断で新耐震基準に適合していると証明しなければなりません。

土地の軽減措置を受ける条件

土地の軽減措置に関する条件で新築と中古住宅のどちらも共通しているのが2項目あります。
1つは建てられた住宅が建物の軽減措置に関する条件を満たしている点、もう1つは建物の取得や建築が先行していたときは1年以内に建物がある土地を取得している点です。
先に土地を先行して買っていた際は、3年位内に新築を建てなければ控除が受けられないでしょう。
中古でも建物を購入して 1年以内に土地も買った場合は、その土地に対して軽減措置が適用されます。

まとめ

不動産取得税はマイホームを買った一度だけかかる税金で、個人や法人に関係なく所有者全員に課せられる税金となります。
取得税は、土地と建物の固定資産税評価額から控除額を引き、税率3%あるいは4%を乗じた計算方法でわかるでしょう。
新築であれば1,200万円、認定長期優良住宅であれば1,300万円が控除されるため、認定長期住宅に該当している場合は早めに申請したほうが良いです。