賃貸物件の内装工事におけるABC区分について！違いや注意点も解説

事務所や事業所を賃貸物件として内装工事を手掛けるにあたって、詳細を知っておきたい方も多いでしょう。
この記事では、内装工事においてよく耳にするABC工事の特徴や違い、そして考えられるトラブルや注意点などについて解説をしています。
オフィスやテナントを賃貸物件として、内装工事を予定している方は、参考にしてみてください。

賃貸物件の内装工事におけるABC区分とは

オフィスを構えたい場合や、店舗や事業を始めたい場合には、テナントを借りて内装工事をするケースが多いでしょう。

工事区分

賃貸物件で店舗やオフィスのために内装工事をするにあたって、借主が知っておきたいのは工事区分です。
工事区分は、A工事、B工事、C工事、総称でABC工事とも呼ばれています。
ABCではなく、甲乙丙工事と呼ぶケースもありますが、同じ意味です。
責任の範囲や、費用負担の所在を明確にするために設けられています。
それぞれの工事区分について把握したうえで、工事の計画を立てるのは必須です。
内容を知っていないと、問題が発生し責任を問われる可能性もあります。
また、区分によって費用も変わるため、想定外の工事費用を請求されるなどのトラブルが起こりかねません。
工事区分は、テナントが所在している建物やショッピングセンター、共同店舗などによって違います。
明確になっていなければ、事前にオーナーに確認しておきましょう。

区分の基本的な要素とは

区分はいくつかの要素によって決定されます。
まず、工事をする会社を決める権利の所在です。
工事の内容によっては電気や水道などの設備や防災面にも影響があり、建物に被害を及ぼす可能性も考えられます。
そのため、建物のオーナー側が会社を指定するケースも多いです。
工事会社へ発注をする権利も同様です。
区分によっては、業者を決める権利がないのに工事費が入居者の負担となる場合もあります。
テナント側は、どのような工事になるのか事前に詳細を把握する必要があります。
区分に関しては厳密な決まりはなく、オーナーの考え次第となっていますので、借りる際に入念なチェックと確認が大切です。

原状回復工事の注意点とは

オフィスやテナントを借りて事業を営み、退去する際には原状回復工事も必須です。
原状回復とは、退去時に借りる前の状態に戻してオーナーに返す工事で、借主の義務となっています。
原状回復における責任や、工事費用の負担者も、区分によって異なります。
基本的には、経年劣化や、使っているうちに起こる自然な損耗は、原状回復の対象外です。
しかし、契約の条件によっては、対象となる可能性もありますので、契約書を交わす際には、必ず確認をしましょう。

賃貸物件の内装工事のABC区分の違いや特徴

内装工事をする場合、工事区分の特徴や違いについて確認してみましょう。

A工事

A工事は、建物のそのものに関わる工事を指します。
建物の資産価値に関係するため、責任や費用負担はすべてオーナー側です。
主に建物の躯体に関する工事で、資産価値の保持を目的としています。
外壁や外装、給水や防災に関する設備、エレベーターや階段、共用の廊下といった箇所の工事が該当します。
借りる側としては、A工事にはほとんど関係がないといえるでしょう。
しかし、もしテナント側の過失によって共有部分に損害を与えた場合には、費用請求の可能性があります。

B工事

B工事は工事の個所は専有部分ですが、建物全体に影響が及ぼす工事を指します。
たとえば天井の設備に変更を加える工事や、フロア全体の配線を変える工事などです。
大型のパーティションの設置や、エアコン工事、分電盤を追加するのも、B工事です。
飲食店の場合、排水やガスの設備、スプリンクラーなど防災設備に工事が必要となるケースが多く、B工事に該当します。
オーナーが工事会社を選びますが、借主が工事費用を払うのが大きな特徴です。

C工事

C工事は、専有部分の工事で、借主側が工事業者を選び、発注をおこなえます。
借りているスペースの中で、テナントのみが使用する箇所で、建物そのものには影響を与えない小規模な工事やメンテナンスが対象です。
クロスやフローリング材の張り替え、照明の変更、スペース内のインターネットや電話の配線、備品や什器の工事も該当します。
所有権は借りている側となり、工事費用の負担も借主です。
退去をする際には、原状回復の工事が必要です。
自分自身で業者を選べるため、見積もりを複数取り、工事の費用を抑えられます。

賃貸物件で内装工事をする場合の注意点と対処法

ABC工事の中で、トラブルにつながりやすいのはB工事です。
B工事の内容は主に、借主が使う部分で、建物全体に関わってくる可能性があるものです。
排水や排気などの工事は、建物全体の安全や価値にも影響が及ぶケースもあるため、オーナー側が業者を選定する必要があります。
B工事において発生しやすいトラブルの内容や注意点、そして対処法についてもみていきましょう。

工事費に関するトラブル

B工事でもっとも注意すべきは、工事費におけるトラブルです。
オーナーは工事の業者を選び指定する権利がありますが、工事費の支払いはテナント側となります。
テナント側は、見積もりを取って交渉ができません。
費用を抑えたくても、想定よりも高い工事費を請求され、支払わないといけない場合が多くあります。
オーナー側は、建物の価値が損なわれない工事を希望しています。
知らない業者が工事をした結果、思わぬ損害が発生するのをできるだけ回避したいと考えているのでしょう。
その建物の構造を熟知している業者や実績がある業者に依頼したいと考えて発注するので、費用が高額になる傾向にあるようです。

原状回復工事

テナント側は退去の際には原状回復工事をおこないます。
建物によって、原状回復工事の対象となる区分が異なります。
どの部分をどのように戻すのかといった区分の基準を確認しないまま契約をすると、退去時にトラブルにつながりかねません。
条件について、契約書や基準書を読み込み、しっかりと確認しておきましょう。

トラブルの対策方法

工事でのトラブルをできるだけ避けるためには、事前に対策方法を知っておくのが大切です。
まず、賃貸借契約書を交わす際に、工事の範囲や原状回復におけるルールなど、細部まで条件について確認しましょう。
A工事と思われる内容がB工事になっていると、費用が高額になってしまいます。
見積もり書をしっかりとチェックし、A工事にあたる部分は指摘しましょう。

値下げ交渉

見積もり価格が高すぎると感じた場合には、オーナーに交渉して、値下げをお願いする方法もあります。
違う工事会社に同様の工程で見積もりを取り、適正な相場を把握したうえで交渉をすれば、話を進めやすいでしょう。
また、範囲によってC工事に変えてもらえないかといった相談をすると、区分が変わり、費用が抑えられるケースもあります。
契約で不安に感じる点があれば、署名をする前に専門家に相談をおこない、納得のうえで契約を結ぶのがおすすめです。

まとめ

オフィスや事業所を借りて内装工事をする場合、ABCの3つの工事区分があります。
A区分は建物全体の工事でオーナー側に責任があり、C区分は専有部分の工事でテナント側に責任があります。
B区分は、業者の選定はオーナーがおこない、工事の支払いはテナントがおこなうため、工事費が高額になるトラブルが起こりやすいです。
契約書を細部までチェックし、不明な部分や疑問点は専門家に相談したうえで契約に進みましょう。