不動産の売買契約における手付金とは？種類や相場をご紹介

不動産を購入する際、購入代金の決済に先立って手付金を支払う必要があります。
手付金は購入代金の一部でありまとまった金額を現金で支払うため、その役割については把握しておいたほうが良いでしょう。
今回は、不動産の売買契約における手付金とは何か、手付金の種類や相場についてご紹介します。

不動産の売買契約における手付金の役割とは

不動産の売買契約を締結する際、契約を証明するためのお金として手付金を支払うのが一般的です。
手付金は購入代金の一部であるため、決済の際は手付金の金額を除いた残りの代金を支払うことになります。
ある程度まとまった金額を支払いますが、支払いの手段は現金であるため注意が必要です。
手付金を支払うのは売買契約時であるためまだ住宅ローンの融資が開始されていないケースが多く、自己資金を用意する必要があります。

契約が解除された際の手付金の扱いとは

手付金とは、締結した契約が履行されることを約束する一種の契約金のようなものです。
そのため、買主の方がほかに良い物件が見つかったなど、一方的な都合で契約を解除するのであれば売主の方のものになり返金されません。
一方で、住宅ローン特約をつけていれば、住宅ローンの本審査に落ちた際に全額返金されます。
逆に売主の方の都合で一方的に契約が解除されるのであれば、支払った手付金の倍額が買主の方に返金されるのが一般的です。
このように、売主の方と買主の方どちらの利益も守るために支払われるお金になっています。

頭金との違いとは

不動産の売買契約では、手付金のほかに頭金が求められることも多いです。
頭金は売主の方に支払うお金ではなく、住宅ローンを借りる金融機関に支払うお金になります。
これは住宅ローンとして借りる金額の一部を先に支払っておき、債務者に返済能力があることを証明するお金です。
頭金も現金で支払う必要がありますが、この金額が大きいほど返済総額が少なくなります。
不動産を購入した代金のうちの一部を契約を締結した際に売主に支払うのが手付金であり、住宅ローンを借りる際に借り入れ金の一部を金融機関に支払うのが頭金です。
また、法律上の効力を持つ手付金のほかに、買主から売主へ法的な効力のない内金を支払う契約もあります。

さまざまな契約における手付金の種類

手付金は、不動産の売買契約以外の契約でも支払われることがあり、いくつかの種類に分かれています。
主な手付金の種類は、解約手付、違約手付、証約手付の3種類です。
不動産の売買契約で支払われる手付金の種類は消費者保護の観点から、宅地建物取引業法により解約手付として取り扱われます。

解約手付

解約手付は、売買契約を締結する際に支払いをする側と支払いを受けた側双方に解約の権利を担保するためのお金です。
契約が成立したあとでも、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍額を返金すれば、双方の事情に応じて解約できます。
不動産の売買契約をはじめ、売買契約は売主も買主も相応の労力を払って契約を締結するものです。
契約が白紙に戻ってしまうと、不動産の売買契約では売主は手に入るはずだった売却代金を得られず徒労に終わり、買主の多くは引っ越し先を探し直さなければなりません。
そのため、解約手付を支払っていないと契約の解除に伴い損害賠償が発生する可能性があります。
不動産の売買契約では特別な取り決めがないかぎり解約手付として手付金が支払われるため、売主も買主も自分の事情で契約を一方的に解除できるのです。
ただし、契約を解除できる期間には定めがあるためどのような状況でも解除できるわけではありません。

違約手付

違約手付は、売主と買主どちらかが契約違反行為をした際に、もう一方に違約金として支払うためのお金です。
仕組みは解約手付と同じで、契約違反をしたのが買主であればそのまま手付金が没収され、売主であれば倍額が買主に返金されます。
ただし、違約手付は解約のために積極的に手放すお金ではなく、契約した内容を違えた際に罰として徴収されるお金です。
不動産の売買契約ではあまり見ない形の手付金ですが、何らかのサービスを利用するための契約で用いられることがあります。

証約手付

証約手付は、売買契約をはじめとするさまざまな契約が成立した証拠として支払われる手付金です。
この手付金が支払われたこと自体が契約の成立を証明する性質を持ちます。
不動産の売買契約の際は、売買契約書に双方が署名・捺印した段階で契約が成立するため、証約手付が必要になるケースは少ないです。

不動産の売買契約における手付金の相場

手付金は、不動産を購入する際の購入代金の一部を支払うお金です。
契約ごとに金額がいくらになるかは異なるものの、ある程度の相場が存在します。

手付金の相場は購入代金の1割程度

個人間の不動産売買であれば、手付金の相場は購入代金の1割程度の5～10％です。
売主が個人ではなく不動産会社のような宅地建物取引業者であれば、代金の20％以内とするよう宅現業法に定められています。
1,000万円の不動産を購入するのであれば50万円～100万円、4,000万円の不動産であれば200万円～400万円を手付金として支払う必要があるのです。
このようにまとまったお金が必要なのは、あまりに手付金の金額が安すぎると安易に契約を解約される可能性が生じるためです。
とりあえず契約すると言っておいてあとから反故にする、といったキープ行為が横行する可能性があるため、簡単に手放せない金額を手付金にするようになっています。
一方で、手付金が高すぎると、今度は解約したいと思っても実行に移せなくなる可能性があります。
安易な解約を防ぎつつ、とくに買主の方が解約する権利を行使しやすくなるように現在の相場が成立しているのです。

手付金の保全措置

購入する不動産の売主が不動産会社などの宅地建物取引業者だと、手付金の上限額は代金の20％が上限となります。
これに該当するのは、新築のマンションや建売住宅などを購入したケースです。
一方で、この宅建業法に定められた上限額いっぱいまで手付金を支払わせようとする宅地建物取引業者は多くありません。
これは、売主が宅地建物取引業者である取引で一定額以上の手付金が支払われた際、業者側に手付金の保全措置の義務が生じるためです。
契約が解約される理由にはさまざまなものがありますが、そのひとつに売主である宅地建物取引業者の倒産です。
このような状況で手付金が保全されていないと、本来返金するべき手付金が買主の手元に戻らなくなる可能性があります。
そのため、契約が完全に履行されないかぎり手付金を保全しておかなければならず、宅地建物取引業者にとっては手間が増えてしまうのです。
これを避けるため、多くの宅地建物取引業者では保全措置の義務が発生しない金額の範囲内で手付金を請求しています。
保全措置の義務が生じるのは、未完成物件で売買代金の5％または1,000万円を超えるケース、完成物件で売買代金の10％または1,000万円を超えるケースです。

手付金だけでは済まないケースがある

買主が契約を解除する際は手付金を放棄すれば解約が可能ですが、それが適用されないケースもあります。
売主と買主のどちらか一方でも契約の履行に向けて動いているケースでは、手付金を手放すだけでなく違約金も支払わなければなりません。
違約金は手付金より高くなるため、解約を考えているのであればタイミングに注意が必要です。

まとめ

不動産の売買契約における手付金は、買主と売主双方の解約する権利を守るためのお金になります。
手付金には3つの種類がありますが、不動産売買で支払われるのは解約手付です。
手付金の相場は購入代金の1割程度であり、売主が宅地建物取引業者であれば上限が決まっています。