中古マンションの選び方のポイント！耐震基準・管理・修繕積立金をご紹介

納得のいく中古マンションを購入するためには、どのようなポイントに注目して物件を探せば良いのか悩むところです。
選び方のポイントがわかると満足できる物件と出会いやすくなり、その後の生活も豊かになるでしょう。
そこで今回は、中古マンション選びのポイントを「耐震基準」「管理」「修繕積立金」の3点に絞ってご紹介します。
中古マンションの購入を検討されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

中古マンション選びのポイント①建物の耐震基準

中古マンション選びでチェックしておきたい耐震基準は、安心安全な暮らしにおいて重要なポイントです。
耐震基準には「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2種類があり、中古マンションが建てられた時期によって適用された基準が異なります。

ポイント1．新耐震基準とは

新耐震基準とは、1981年に建築基準法が改正された際に施行された耐震基準です。
新耐震基準を満たす物件は、震度6強～7クラスの大規模な揺れが発生しても、倒壊や崩壊することはないとされています。
また、震度5強程度の中規模な揺れが発生した場合でも、被害は軽微な損傷にとどまると想定されています。
建築基準法改正の背景には、1978年に宮城県沖で発生した地震の被害があります。
この地震はマグニチュード7.4で、仙台市では最大震度5を記録しました。
約7,400戸の建物が全半壊し、28名が死亡するなど甚大な被害を引き起こしました。
このことが、当時の耐震基準を大幅に引き上げる契機となったのです。

ポイント2．旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年5月31日まで適用されていた耐震基準のことです。
旧耐震基準が適用された建物は、震度5強程度の揺れでは倒壊や崩壊しないとされていますが、当時は地震の規模を比較的ゆるく想定していたことがわかります。
また、旧耐震基準では震度6以上の地震が発生することは想定されておらず、震度7クラスの大規模地震に対する耐震性は保証されていません。

ポイント3．耐震基準のチェック方法

中古マンション選びで新耐震基準か旧耐震基準が適用されているかを確認するには、築年数を参考にするのが便利です。
1981年6月1日から新耐震基準が施行されたため、築40年以内のマンションは新耐震基準で建てられたと判断できます。
一方、築40年以上のマンションについては、建築確認日が新耐震基準適用開始日以降かどうかを確認することが重要です。
役所で建築確認申請の受理日を調べることで、基準の適用状況がわかります。
もし旧耐震基準で建てられたマンションの場合は、耐震診断を受けて耐震性を確認しましょう。
住宅ローンやローン控除が適用されるかどうかも併せてチェックすることもおすすめします。

中古マンション選びのポイント②マンションの管理状況

中古マンション選びにおけるチェックポイントとしては、マンションが適切に管理されているかどうかも重要です。
マンションは一戸建て住宅とは異なり、共用スペースは一個人が管理できるものではありません。
管理が行き届いていない中古マンションは経年劣化が進んで状態が悪くなり、さらに建物自体の価値が低下するおそれもあります。
一方、隅々まで管理が行き届いている中古マンションは清潔で快適な暮らしを実現でき、さらに管理組合が機能していると判断できるでしょう。
「マンションは管理を買え」とのフレーズがあるほど管理状況は大事なポイントです。
より良い暮らしを手に入れるためにも、中古マンション選びでは管理状況の良し悪しを確認しましょう。
中古マンションの管理状況を確認するためのポイントは、主に「エントランス」「ゴミ置き場」「自転車置き場」の3点です。

ポイント1．エントランス

エントランスは中古マンションの印象を大きく左右する場所であり、住民や来客が日常的に利用するため、清潔感や管理状態が重要です。
チェックポイントとしては、床や壁に目立つ汚れがないか、ひび割れや傷が生じていないかを確認しましょう。
もしエントランスに大きな劣化や不具合が見られる場合、そのマンションでは管理組合が十分に機能していない可能性があります。
清潔で整備されたエントランスが維持されているかどうかは、マンションの管理状況や住環境の質を判断する大切な指標となります。

ポイント2．ゴミ置き場

ゴミ置き場は、管理組合の機能だけでなく、住民のマナー意識を確認できる重要なポイントです。
汚れが目立つ、またはルールが守られず回収されていないゴミが多い場合、ゴミ置き場の使用状況が悪い中古マンションは、管理組合の対応が不十分である可能性があります。
モラルが低い住民が多く住んでいる恐れがあるため、ゴミ置き場の状態には十分な注意が必要です。

ポイント3．自転車置き場

中古マンションの管理状況は、エントランスやゴミ置き場だけでなく、自転車置き場の様子からも確認できます。
スペースからはみ出して駐輪されているなど、不適切な使い方が見受けられる場合は、住民のモラルを含めて注意が必要です。

中古マンション選びのポイント③修繕積立金

中古マンション選びにおける重要なポイントとして、修繕積立金のチェックも欠かせません。
修繕積立金とは、管理組合が共用部分の診断や修繕工事をおこなうための費用のことです。
金額は中古マンションの管理会社が提案し、管理組合により承認された長期修繕計画をもとに決定され、住民は毎月決まった金額を支払います。
中古マンションを含めて建物は年々劣化していくものであり、長く住み続けるには定期的な修繕が必要です。
修繕積立金は定期的にメンテナンスを実施し、必要に応じて工事をおこなうために使われる大事な費用といえるでしょう。

ポイント1．修繕積立金の適正値を知る

中古マンション選びで修繕積立金を調べる場合は、金額が適正かどうかを確認しましょう。
適正な金額は、マンションの階数と建築延べ床面積を基に判断できます。
たとえば、1㎡あたりの修繕積立金は、20階未満で延べ床面積が5,000㎡未満の場合、最高430円、5,000～1万㎡未満の場合は最高320円となります。
また、修繕積立金は中古マンションの総戸数からも適正金額を調べることが可能です。
基本的に500戸までであれば1万2,000円前後となりますが、501戸以上の場合は1万6,000円を超えるケースもあります。

ポイント2．安すぎる修繕積立金には要注意

月々のコストを抑えるためには、修繕積立金が安い中古マンションを選びたくなることがありますが、あまりにも安すぎると、将来的に値上がりする可能性があります。
修繕積立金が低く設定されている場合、工事価格の上昇に対応できないマンションもあります。
修繕積立金が不足すると、大規模修繕がおこなえなくなり、マンションの劣化が進行するため、結果的に修繕積立金の値上げが必要になることがあるでしょう。
中古マンションの修繕積立金を調べる際には、大規模修繕工事の予定や値上げ計画、現在の修繕積立金額などを参考にし、専門知識を持つ方に相談することをおすすめします。
なお、修繕積立金に関する情報は「重要事項に関わる調査報告書」にまとめられているため、仲介を依頼した不動産会社に取得を依頼してください。

まとめ

中古マンション選びにおいては、安全性の観点から新耐震基準で建てられたかどうかを調べる必要があります。
管理状況を確認するには、エントランスやゴミ置き場など共用スペースの様子を見るのが手っ取り早いです。
また、修繕積立金が適性かどうかも忘れずに確認しましょう。