売買契約後の手付解除とは？具体的な方法や仲介手数料の返還有無をご紹介！

不動産の購入を検討している方のなかには、売買契約のキャンセルをしたいと考えている方も多いでしょう。
しかし、売買契約のキャンセルには、手付解除の手続きが必要です。
そこで今回は、売買契約後の手付解除とは何か、具体的な方法や仲介手数料の有無をご紹介します。

売買契約後の手付解除とはどのような手続きか

売買契約の解約方法は、手付解除が一般的です。
手付解除は民法で規定されている権利で、所定の手続きを踏めば、解約理由を問わずとも売買契約の解約ができます。
手付解除とはどのようなものか、具体的な内容を知らない方は、ぜひその意味を確認しておきましょう。

売買契約をキャンセルできる「手付解除」の意味

手付解除とは、手付金により不動産の売買契約を解除できる制度です。
手付金は契約の締結時に買主が支払う金銭で、一般的に「解約手付」と呼ばれる手付が交付されます。
「相手方が履行に着手する前であること」や「手付解除期限を経過していないこと」など条件を満たせば、理由を問わず契約の解除が可能です。
理由に関係なく所定の手続きを踏めば契約が解除できるので、無理由解除とも呼ばれています。

売買契約をキャンセルできる「手付解除」の期日

民法によると、手付解除の期日は「履行に着手するまで」です。
しかし、この期日では明確な基準が判断できません。
そこで特約として、手付解除期日を当事者の合意により明確に定めると決められています。
そのため、手付解除期日を設定するには、売主買主双方の合意を得なければなりません。
事前に話し合いが必要になっており、契約締結日から残代金決済日までの日程などを考慮して明確な期日を決定します。

売買契約をキャンセルできる「手付解除」の期日設定

手付解除の期日は売主買主双方の合意によって決定されますが、大まかな基準は以下のとおりです。
契約から決済までの期間が1か月以内なら、標準とする期日は「残代金支払日の1週間前から10日前」に設定されます。
1〜3か月ほどの猶予があるケースでは、契約日から1か月前後が手付解除の期日です。
買主や売主の意向などそれぞれの状況を考慮しながら、適切な期日を設定していく必要があります。

売買契約後におこなう手付解除の方法

手付解除の方法は、主に「手付放棄」と「手付倍返し」の2種類です。
それぞれどのような特徴があるのか、具体的な流れを確認しておきましょう。

「手付放棄」とはどのような手続きか

手付放棄とは、買主が手付金を放棄して売買契約を解除する方法です。
不動産の売買契約を結ぶときには、買主から売主へ手付金を支払います。
売買契約をキャンセルしたいときは、その手付金が解約の手数料となるのが一般的です。
そのため、買主側の都合で売買契約を解除するなら、追加で費用の負担はありません。
売買契約を解除した後にトラブルが起きないよう、覚書を作成しておくと良いでしょう。
覚書とは、当事者同士が合意した内容を忘れないようにまとめた書面です。
作成方法などを事前に確認しておくと、スムーズに売買契約の解除がおこなえます。

「手付倍返し」とはどのような手続きか

手付倍返しとは、売主が受け取った手付金の倍額を買主に支払い、不動産の売買契約を解除する方法です。
この方法は売主側に解除の理由があったときに採用する方法で、賠償金の役割を果たします。
そのため、売主は手付相当額以外の損害賠償を支払う必要がありません。
なお、手付倍返しによる契約解除は、一方的な契約解除となるため、一時所得として課税されます。
売主の税負担が高くなる恐れがあるので、手付解除をおこなうときには注意が必要です。
また、手付倍返しによる契約解除をするときにも、覚書の作成をおすすめします。
覚書作成時の印紙は不要となるため、間違えないように注意しましょう。

手付解除の主な流れ

手付解除をおこなうときは、まず不動産会社に相談する必要があります。
その後、書類を作成して相手側に通達するのが一般的な流れです。
手付解除通知書を作成するときには、手付を放棄して不動産売買契約を解除する旨を明記しましょう。
一般的に手付解除通知書は、配達証明オプションを付した内容証明郵便で送付します。
たとえば、100万円の手付金を支払っているケースでは、買主がその100万円を放棄すれば契約解除が可能です。
売主の都合で解除となるときは、手付金の倍額である200万円を買主に戻して売買契約のキャンセルができます。
手付解除できる期日は当事者間で決定されるので、あらかじめ入念な話し合いが必要です。

売買契約を手付解除したときの仲介手数料はどうなるのか

売買契約後に手付解除したときは、仲介手数料の取り扱いに注意しなければなりません。
そもそも仲介手数料とは、媒介が成立したときの成功報酬です。
そのため、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しない決まりとなっています。
しかし、契約のタイミングによっては、仲介手数料をすでに支払っているケースもあるでしょう。
そのようなケースでは、仲介手数料が返還されるのか、事前に確認しておく必要があります。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うのは、売買契約時と引き渡し時の2回が一般的です。
不動産会社によっては、決済のタイミングで一括請求する可能性もあり、一概にはいえません。
多くのケースでは、売買契約を結んだタイミングで50%相当額、決済・引き渡し時に残りを支払います。
そのため、すでに仲介手数料を支払っているケースもあるので注意が必要です。
そのようなケースでは、手付解除時に仲介手数料が返還されるのか確認しておくことをおすすめします。
知識を付けずに不動産売却を進めてしまうと、不動産会社とのトラブルに発展してしまうでしょう。

不動産売却で支払う仲介手数料の内訳

手付解約で仲介手数料が返還されるのかどうかを確認する前に、その内訳について理解を深めておくことが大切です。
宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限を取引価格が400万円を超えるケースで「取引価格×3.15％+6万3,000円」と定めています。
そのなかに含まれるものは、広告費や人件費・契約書など書類作成の手数料です。
取引価格が1,000万円のケースだと、おおよそ36万円の仲介手数料が発生します。

手付解約で仲介手数料は返還されるのか

手付金には売主・買主の契約意志を確認する意味合いがあり、一度契約が成立していれば仲介手数料は発生するのが原則です。
そのため、成功報酬として仲介手数料は返還されない傾向があります。
しかし、なかには取引が完了したとはいえないと考える業者もあるため、そのようなケースでは仲介手数料が返還されるでしょう。
仲介手数料が返還されるかどうかは、不動産会社の考え方に委ねられるので一概にはいえません。
売買契約後に手付解除を検討しているなら、事前に仲介手数料の取り扱いを不動産会社に尋ねておく必要があります。
売主や不動産会社とのトラブルを未然に防ぐためにも、流れや方法はしっかりとチェックしておきましょう。

まとめ

手付解除とは、手付金により不動産の売買契約を解除できる制度です。
具体的な方法として、買主による「手付放棄」と、売主による「手付倍返し」があります。
仲介手数料が返還されるかどうかは、不動産会社の考え方によるため、手付解除をおこなう前に仲介手数料の取り扱いについて確認しておく必要があるでしょう。