セカンドハウスローンとは？知っておきたい違いと審査基準も解説！

自宅とは別に新たな住宅を購入するとき、自己資金だけで購入費用をまかなえないなら、金融機関で融資を受けるのがひとつの方法です。
しかし、これから購入するのが自宅ではないなら、融資の種類としてはセカンドハウスローンが適切な点に注意が必要です。
そこで今回は、セカンドハウスローンとは何かにくわえ、住宅ローンとの違いや審査基準も解説します。

セカンドハウスローンとは

セカンドハウスローンとは何かについて、押さえたいポイントは以下のとおりです。

融資の概要

セカンドハウスローンとは、現在の自宅とは別に住まいを取得する方向けに提供される融資です。
借入金は、新たな住宅の購入・建築・改築などに使用できます。
住宅ローンは、自宅以外の物件を取得する際には適用されません。
その理由は、住宅ローンの借入金の使い道が、融資を受けた方が毎日居住する家、すなわち自宅の取得に限定されているためです。
セカンドハウスは、融資を受けた方が毎日居住しない別荘や別邸などであり、自宅とはみなされません。
そのため、セカンドハウスを取得する際は、セカンドハウスローンが適切です。
なお、セカンドハウスローンには専用ローンとフラット35の2種類があり、それぞれに特徴があります。

専用ローン

専用ローンのメリットは、金融機関ごとにさまざまな条件で融資が提供されている点です。
富裕層を対象にした商品を選ぶことで、1億円以上の高額な融資を受けることが可能です。
さらに、独自の団体信用生命保険が付帯されるなど、金融機関による特別な保障が提供されます。
保障が手厚い融資を選べば、万一の事態が起きて返済が困難になった場合でも安心です。
一方、金利は基本的に高く、審査基準も厳しい傾向にあります。
金利を抑えたい、または審査基準を緩和したい場合には、専用ローンはあまり適していません。
借入条件が多少厳しくても、高額な融資を受けて希望する別荘や別邸を手に入れたい場合には、専用ローンが適しています。

フラット35

フラット35は、セカンドハウスの取得にも利用できることがあります。
取得する物件が自宅でなくても、借り入れ条件に違いはありません。
フラット35のメリットは、利用可否が職業だけで一律に決まらない点です。
サラリーマンだけでなく、個人事業主でも、条件次第で融資を受けられる可能性があります。
さらに、フラット35は全期間固定金利で融資が提供されるため、返済途中で金利が上がる心配がありません。
金利が市場で上昇しても、融資を受けた当初の金利で返済を続けることができます。
また、セカンドハウスを取得する際に自宅の住宅ローンが残っている場合、返済が二重になるため、リスクが高くなります。
しかし、フラット35を利用すれば金利上昇のリスクがないため、二重返済のハードルがやや低くなるでしょう。
ただし、フラット35を選択すると、取得する住宅には条件が課されます。
床面積が基準値以上であるなど、すべての条件を満たさなければ融資を受けることはできません。

セカンドハウスローンと住宅ローンの違い

セカンドハウスローンと住宅ローンの違いは以下のとおりです。

金利

セカンドハウスローンの特徴として、まず金利の高さが挙げられます。
住宅ローンは一般的に金利が低く、1％未満に設定されることが多いです。
しかし、セカンドハウスローンの金利は約2～3％が目安で、金融機関によっては約4％になることもあります。
金利の違いにより、自宅を取得する場合に比べ、利息が3倍近くに膨らむことが一般的です。
そのため、返済の負担が重くなるため、融資を受ける際には通常よりも慎重な計画が求められます。

審査基準

後述の通り、セカンドハウスローンには審査基準に違いがあります。
一般的に住宅ローンよりも審査が厳しく、自宅の取得で融資を受けた方でも、同様に利用できるとは限りません。
住宅取得を目的とした融資という点では共通していますが、セカンドハウスローンを利用するには、より高い信用力が求められます。

借入金による節税

融資を受けて自宅を購入すると、そのあとに住宅ローン控除を利用して節税できることがあります。
節税できる期間は、入居から10～13年が一般的です。
自宅の購入に伴う借り入れによって、長期間にわたって所得税や住民税を抑えられるため、住宅ローン控除はお得です。
ただし、この控除には適用要件があり、融資を受けて住宅を購入しただけでは利用できません。
適用の前提は、自宅を取得するために融資を受けていることです。
セカンドハウスローンは、そもそも自宅の取得を目的としたものではありません。
住宅ローン控除を利用するための要件を満たさず、セカンドハウスローンでは基本的に借入金による節税はできません。

セカンドハウスローンの審査基準

セカンドハウスローンの審査基準は以下のとおりです。

返済能力

返済能力に関しては、年収が500万円以上であるかどうかが一般的に重視されます。
年収の基準がやや高いのは、自宅の住宅ローンが残っている場合に利用されるケースが多いためです。
利用状況に応じて、高額な年収がないと審査に通過しにくいため、注意が必要です。
また、年収によって具体的にいくらまで借りられるかが判定されます。
基準として、年間の返済額が年収の約30～35％以内であることが求められます。
年間の返済額がこの基準を超えると、審査のハードルが上がるでしょう。
返済能力を考える際には、年間の返済額が年収の何％にあたるかを意識しておくことが重要です。

健康状態

セカンドハウスローンを利用する際、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められます。
団体信用生命保険は、債務者が返済途中で死亡するなど、万一の事態に備えるための保険です。
保険の適用条件に該当した場合、保険金で残債が清算されます。
住宅は一般的に高額で、購入のために融資を受けると返済が長期にわたります。
そのため、債務者の死亡などで返済が途絶えるリスクが高いため、金融機関は団体信用生命保険への加入を求めるでしょう。
ただし、団体信用生命保険に加入するためには、相応の健康状態が求められます。
加入の可否は融資の審査基準に含まれており、団体信用生命保険に加入できない場合、金融機関から融資を断られることがあります。
すでに健康を害している場合、団体信用生命保険への加入が難しいため、融資審査を通過できるかどうかに注意が必要です。

雇用状況

融資の審査では、対象者の雇用状況が重要な確認ポイントとなります。
審査において有利なのは、収入が安定しやすい正社員です。
また、勤め先の経営状態も確認されており、経営が安定している企業の場合、評価が高くなります。
さらに、雇用状況を見る際には、過去の経歴も審査対象となります。
転職の頻度が少ない方が望ましく、同じ職場に長期間在籍しているほど、審査では有利です。

他社借り入れ

審査に申し込んだ時点で、利用している住宅ローンやその他のローンは審査対象となります。
審査で確認されるポイントは、残債額や返済の滞納状況などです。
残債が高額であったり、返済が滞納されていたりすると、審査に通過しにくくなるため、注意が必要です。

まとめ

セカンドハウスローンとは、現在の自宅とは別に、新たに住宅を取得する方に向けて提供されている融資で、専用ローンとフラット35の2種類があります。
住宅ローンとの違いには、金利が約2～3％と高い、審査基準が一般的に厳しい、借入金による節税が難しいなどが挙げられます。
審査基準は、返済能力・健康状態・雇用状況・他社借り入れなどで、返済能力では年収が500万円以上あるかどうかがポイントです。
セカンドハウスを検討するときは、リスクとメリットを総合的に考慮して判断することが大切です。