不動産投資の利回りは？平均相場や計算手順についても解説

不動産投資による資産形成を検討しているものの、「利回りの適正な相場や、実際の利益を把握するための正しい計算方法がわからない」とお悩みではありませんか。
広告に掲載されている表面的な数字だけを鵜呑みにして物件を購入してしまうと、購入後の修繕費や空室の発生によって手元に残る収益が大きく悪化するリスクが高まります。
本記事では、投資判断の基準となる表面利回りと実質利回りの基礎知識をはじめ、物件種別ごとの平均相場や、シミュレーションを用いた計算手法について解説します。
リスクを最小限に抑え、理想的な収益を生み出す不動産投資を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りには、主に表面利回りと実質利回りがあり、まずはこれらを押さえる必要があります。
まずは、表面利回りと実質利回りの基礎知識について解説します。

利回りの定義と重要性

利回りとは、投資した資金に対して年間の家賃収入がどの程度得られるかを表す割合です。
物件価格や規模が異なっていても、同じ基準で収益性を比べやすい点が特徴といえます。
また、家賃収入だけでなく、ローン返済や管理費を差し引いた後の資金計画を考える入口にもなります。
融資を利用する場合は、借り入れ金利との差を確認することで、返済に無理がないかを見通しやすくなるでしょう。
とくに、初めて投資物件を探す方は、利回りを起点に収入と支出を整理すると、物件ごとの違いをつかみやすくなります。

2種類の利回りの違い

不動産投資で使われる利回りには、主に表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割り、100を掛けて求めるため、候補物件を大まかに比べる際に便利です。
一方で、実質利回りは年間家賃収入から経費を差し引き、購入価格と諸費用を合わせた金額で計算します。
そのため、管理費や修繕費、購入時の仲介手数料などを含めた、実際の収益に近い数字を確認できます。
同じ表面利回りでも、経費が多い物件では実質利回りが下がるため、印象が変わることもあるでしょう。
2つの違いを押さえると、広告の数字だけに偏らず、運用後の収支を考えやすくなります。

利回りにおける注意点

利回りを見る際は、満室が続く前提だけでなく、空室期間や入居者募集にかかる時間も含めて考えることが大切です。
満室想定利回りは、すべての部屋に入居者がいる状態で計算するため、参考として捉えると良いでしょう。
また、築年数が進むと外壁や給湯器などの修繕が必要になり、予定外の支出が収支に影響する場合があります。
そのため、将来の修繕費を積み立てておくと、急な費用にも落ち着いて対応しやすくなります。
高利回りの物件を検討するときは、地域の賃貸需要や建物の状態を確認し、数字の背景まで見ておきましょう。

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不動産投資の利回りの平均相場

前章では、利回りの基礎について述べましたが、実際の相場も気になりますよね。
ここでは、物件種別やエリア別の平均相場について解説します。

物件やエリア別の相場

不動産投資の利回りは、物件の種類や築年数、立地条件によって変わるのが一般的です。
都内駅近のワンルームマンションでは、エリアによって期待利回りや取引利回りが4%前後となるデータがあります。
ただし、利回りは物件種別や築年数、立地条件で大きく変わるため、一棟アパートの新築・中古の相場も個別に確認することが大切です。
一戸建ては、中古で高めの数値になる場合もありますが、修繕の内容や入居需要を確認することが欠かせません。
一般的には都市部より地方、新築より中古のほうが高い利回りになりやすい傾向があります。
ただし、同じ地域でも駅距離や周辺環境で差が出るため、価格と需要のバランスを見ながら比較しましょう。

目指すべき理想ライン

広告に掲載される利回りは表面利回りであることが多く、実際の収益は経費を差し引いた実質利回りで見る必要があります。
購入時の諸費用は、物件価格の7%～10%ほど、年間経費は家賃収入の15%～25%ほどを見込むと整理しやすいでしょう。
これらを含めると、実質利回りは表面利回りより1.5%～2.5%ほど低くなるのが一般的です。
そのため、物件を選ぶ際は、表面利回りがエリア平均より1%～2%高い水準かをひとつの目安にできます。
さらに、実質利回りがローン金利に3%以上を加えた水準であれば、返済後の余裕も考えやすくなります。
目安を持って比較すれば、毎月の返済や維持費を含めた計画を立てやすくなるでしょう。

高利回りを目指すコツ

平均を上回る利回りを目指すには、数値の高さだけでなく、安定して入居が見込める条件を整えることが大切です。
駅までの距離や買い物施設の有無など、入居者が暮らしやすい立地を選ぶと、空室期間を抑えやすくなります。
また、中古物件では無料インターネットや宅配ボックスなど、ニーズに合う設備を加える方法も有効です。
相場から大きく離れた高い利回りを見たときは、価格が安い理由や築年数、修繕状況を落ち着いて確認しましょう。
日ごろの清掃や点検を続けて建物の印象を保つことも、長期入居や家賃維持につながります。
相場を基準に、賃貸需要と管理のしやすさを合わせて見れば、無理のない高利回りを目指しやすくなります。

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投資利回りを試算する手順

ここまで、利回りの相場を解説しましたが、実際の計算方法も押さえておきましょう。
最後に、具体的な試算を用いた計算方法について解説します。

試算の手順

利回りを試算する際は、まず物件の購入価格、月額家賃、年間の想定収入を整理するところから始めます。
購入時の諸費用は、物件価格の7%～10%ほどを見込み、総投資額を把握してから計算すると流れがつかみやすいでしょう。
次に、月額家賃を12か月分に換算しますが、周辺相場と比べて無理のない賃料か確認することが大切です。
また、稼働率90%などの条件を加えると、満室前提よりも現実に近い収支を想定できます。
融資を利用する場合は、毎月の返済額も並べて確認すると、手元資金の見通しを立てやすくなります。
表などに項目をまとめておけば、家賃や経費が変わったときにも再計算しやすいでしょう。

実質利回りの計算過程

実質利回りは、具体的な数字を入れて計算すると、表面利回りとの差がわかりやすくなります。
たとえば、購入価格3,000万円、月額家賃20万円、購入時諸費用200万円、年間経費80万円で考えてみましょう。
この場合、年間家賃収入は240万円となり、表面利回りは240万円を3,000万円で割るため8%です。
一方で、実質利回りは家賃収入から経費を引き、購入価格と諸費用の合計で割るため5%になります。
さらに、稼働率を90%とすると年間家賃収入は216万円になり、実質利回りは約4.25%まで下がります。
計算過程を比べることで、広告上の数字と実際に近い収益の差を具体的につかめるでしょう。

低下時の影響と改善策

想定より利回りが下がったときは、空室期間の長さ、家賃設定、修繕費の増加などを順番に確認しましょう。
改善策としては、周辺相場に合わせた賃料の見直しや、初期費用を調整した募集条件の工夫が考えられます。
また、モニター付きインターホンや宅配ボックスなど、入居希望者に伝わりやすい設備投資も選択肢になります。
修繕をおこなう場合は、見た目や安全性だけでなく、入居率の向上につながる範囲を見極めることが大切です。
管理会社と相談しながら募集方法を整えれば、空室対策や家賃維持の方向性も検討しやすくなるでしょう。
試算は一度で終えず、家賃や経費の条件を変えながら、ゆとりのある運用計画に役立ててください。

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まとめ

不動産投資の利回りは、表面利回りと実質利回りがあり、物件選びでは経費や空室リスクを含めた実質利回りで判断することが必要です。
物件種別や立地で相場は変わりますが、ローン金利に3%以上をくわえた実質利回りを目安に選ぶことが大切です。
初期費用や稼働率を踏まえて試算を重ねれば、ゆとりのある安定した投資計画を立てられるでしょう。