不動産投資の法人化について！手順やメリットも解説

不動産投資の開始や規模の拡大を検討するなかで、節税効果の高い法人化に興味はあるものの、手順がわからずにお悩みではありませんか。
会社設立には、専門的な書類準備や初期費用がかかるためハードルが高く感じられますが、適切な知識を持たずに放置すると、将来的な融資枠の拡大や節税の大きなチャンスを逃してしまうかもしれません。
本記事では、不動産投資を法人化するための手続きのステップから、事前に把握しておきたいメリットとデメリットについて解説します。
ご自身の資産状況に合わせた最適な運用方法を見つけ、より安定した賃貸経営を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産投資を法人化する方法と手順

不動産投資の法人化を検討する際、おさえるべきことには主に設立手続きの把握があります。
まずは、不動産投資を法人化する方法と、必要書類について解説します。

会社形態と社名の決定

法人化を始めるときは、株式会社と合同会社の違いを比べ、ご自身の投資方針に合う形態を選ぶことが第一歩になります。
株式会社は信用力を示しやすく、将来の融資や規模拡大、外部からの資金調達を重視する方に向いているでしょう。
一方で、合同会社は定款認証が不要で費用を抑えやすく、家族内で資産管理をおこなう場合にも検討しやすい形です。
また、社名には株式会社または合同会社を入れ、似た商号がないか事前に確認しておくと安心です。
事業目的には不動産の売買や賃貸管理を明記し、資本金や本店所在地、決算期もあわせて決めておきましょう。
なお、事業の実態に合う名称にすると、取引先にも伝わりやすくなります。

必要な書類と印鑑の準備

会社の基本事項が決まったら、法人実印や銀行印、角印などを用途に合わせて準備します。
次に、商号や本店所在地、事業目的などをまとめた定款を作成し、設立後の運営の土台を整えましょう。
株式会社では、公証役場での定款認証が必要ですが、電子定款を使うと収入印紙代を抑えられます。
一方で、合同会社は定款認証が不要なため、設立手続きを比較的進めやすい点が特徴です。
定款の作成後は、代表者個人の口座へ資本金を振り込み、通帳コピーなどを添えて払込証明書を用意します。
なお、書類の不備は登記の遅れにつながるため、提出前に内容を見直すと安心です。

登記申請と税務署の届出

必要書類がそろったら、管轄の法務局へ設立登記を申請し、その申請日が会社の設立日になります。
提出時には、設立登記申請書や定款のほか、役員就任承諾書、印鑑証明書などを漏れなく準備することが大切です。
また、登記完了後は履歴事項全部証明書と法人印鑑証明書を取得し、銀行口座開設や契約時に備えましょう。
さらに、税務署には法人設立届出書や、青色申告の承認申請書を期限内に提出します。
役員報酬を支払う場合は、給与支払事務所等の開設届出書も必要となり、自治体への届出まで済ませれば一連の手続きが整います。
なお、期限のある届出はカレンダーで管理すると、漏れを防ぎやすいでしょう。

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法人化で得られるメリット

前章では、法人設立の手順について述べましたが、どのような恩恵があるのか把握しておきましょう。
ここでは、節税や資金調達など法人化によって得られるメリットについて解説します。

税率軽減と経費計上

個人の不動産所得は、所得が増えるほど税率が上がる超過累進税率で計算されます。
所得税と住民税を合わせると負担が大きくなる場合があり、規模拡大を考える方ほど税率差を確認しておきたいところです。
一方で、法人税は所得区分に応じた税率で計算され、中小法人では年800万円以下の所得に軽減税率が使える点がメリットです。
また、家族が管理業務を担う場合は、役員報酬や給与として支払うことで所得を分散しやすくなります。
社宅制度や旅費規程なども、要件を満たせば経費計上の選択肢に入るため、事前に税理士へ確認しておくと安心です。
なお、所得水準によって効果は変わるため、先に試算しておくことが大切です。

高い節税効果の活用術

法人化による節税を考える際は、消費税や赤字の繰越など、制度ごとの条件を丁寧に確認する必要があります。
現在は、居住用賃貸建物の取得にかかる消費税還付が原則制限されており、以前と同じ感覚で判断するのは避けたいところです。
一方で、店舗や事務所など事業用物件では、要件を満たせば仕入税額控除の対象になる場合があります。
また、青色申告法人であれば赤字を最長10年間繰り越せるため、将来の黒字と相殺しやすくなるでしょう。
長期的な物件取得計画と組み合わせれば、税負担の波をならし、安定した経営を考える材料にもなります。

融資審査と借り入れ枠の拡大

法人として運営実績を積むと、金融機関が事業の継続性や収益性を見て判断しやすくなります。
個人融資では、年収や勤務先など個人属性が中心ですが、法人融資では決算書や事業計画も大切な判断材料です。
そのため、家賃収入や返済状況をわかりやすく整理しておくと、事業用借り入れとして評価されやすいでしょう。
また、複数の金融機関と取引実績を作れば、物件取得時の相談先を広げられます。
優良物件は判断の早さも大切なため、日頃から融資枠を意識した関係づくりを進めておくことが有効です。
なお、急な購入判断に備えて、自己資金の見せ方も整えておくと安心でしょう。

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法人化のデメリットと事前に知るべき注意点

ここまで、法人化の魅力や恩恵を解説しましたが、注意すべき点もおさえておきましょう。
最後に、不動産投資を法人化する際の注意点について、解説します。

設立の初期コストと時間

法人化では、個人で投資を始める場合よりも、設立時の費用と準備時間がかかります。
個人事業なら開業届の提出で始められますが、法人は定款作成や登記申請などの法的な手続きが欠かせません。
株式会社は定款認証や登録免許税を含めて、最低でも約20万円の実費が必要になります。
一方で、合同会社は定款認証が不要で登録免許税も抑えやすく、初期費用を軽くしやすい形態です。
ただし、どちらを選んでも印鑑作成や口座開設、専門家報酬が発生する場合があるため、余裕を持った資金計画が大切です。
また、設立日は融資や決算期にも関わるため、準備日程を逆算しておきましょう。

法人の維持コストと税金

会社を設立した後は、物件を保有していなくても一定の維持費がかかる点に注意が必要です。
代表的なのが法人住民税の均等割で、赤字であっても法人の規模に応じて納付しなければなりません。
資本金1,000万円以下かつ従業員50人以下の法人では、標準で年間最低7万円が目安です。
また、法人決算は個人より複雑になりやすく、税理士に依頼するケースも多くなります。
そのため、顧問料や決算申告報酬として年間30万円～50万円程度を見込み、役員報酬を出す場合は社会保険料の負担も確認しておきましょう。
また、固定費が増える分、家賃収入とのバランスを定期的に見直す姿勢も欠かせません。

資金管理と企業統治対策

法人化した後は、会社のお金と個人のお金を分け、社長個人の判断だけで自由に使わない管理が求められます。
とくに、役員報酬は事業年度開始から3か月以内に決め、原則として同額で支給し続ける必要があります。
そのため、家賃収入や借り入れ返済、修繕費の見込みを踏まえて無理のない金額を設定しましょう。
また、重要事項を決めた際は議事録を残すなど、法人としての管理体制も大切です。
設立前には節税効果と維持コストを比べ、保有物件の状況や課税所得の見通しを専門家と確認しておくと判断しやすくなります。
なお、一般には課税所得900万円前後が、一つの目安とされる場合があります。

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まとめ

不動産投資を法人化する際は、目的に合う会社形態を選び、定款作成から登記申請、税務署への届出まで順に進めます。
法人設立により、個人より税率を抑えやすく、最長10年間の赤字繰越や経費計上の拡大、融資枠の拡大も期待できます。
一方で、初期費用や維持コストが発生し、個人資金と分けた厳格な管理も必要なため、事前に慎重な検討が必要です。