中古住宅における既存住宅売買瑕疵保険とは？手続きの流れもご紹介

中古住宅は、購入後・入居後に不具合や欠陥が見つかる可能性があります。
欠陥が見つかったケースでもスムーズに対処できるよう、既存住宅売買瑕疵保険についてあらかじめ把握しておきましょう。
今回は、中古住宅の購入を検討している方に向けて、既存住宅売買瑕疵保険とは何か、売主が宅建業者と個人だったときの流れをそれぞれご紹介します。

既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。
中古住宅の買主が安心して物件を購入できるように、消費者保護を目的につくられています。
既存住宅売買瑕疵保険の仕組みや補償内容は、以下のとおりです。

既存住宅売買瑕疵保険の仕組みとは

中古住宅の購入後に、住宅の不具合や欠陥が見つかったケースでは、既存住宅売買瑕疵保険の適用ができます。
保険会社が売主に代わって、住宅の修繕費用を負担してくれる仕組みです。
不動産の購入は大きな買い物であり、引き渡し後に一定期間の契約不適合責任が設けられています。
契約不適合責任とは、住宅の引き渡し後に見つかった不具合や欠陥を売主に請求できる権利です。
契約不適合の期間は新築で10年となっていますが、中古住宅のケースでは引き渡しから最低2年間、売主が個人なら1～3か月とする特約を設ける傾向があります。
新築住宅は品確法で構造耐力上主要な部分などに10年間の責任が定められていますが、中古住宅には法律上の義務はなく、売主や契約内容によって責任期間が異なります。
そのため、期限を過ぎて不具合や欠陥を見つけたときには、買主が修繕をしなければなりません。
中古住宅を購入するときの不安材料になるため、既存住宅売買瑕疵保険の制度が設けられたのです。
既存住宅売買瑕疵保険に入っていれば、買主負担となる修繕費用も補償対象に含まれます。
ただし、補償範囲や上限金額、免責額は保険法人やプランによって異なり、修繕費が全額補償されるわけではありません。

既存住宅売買瑕疵保険の補償内容とは

補償を受けられるのは「構造耐力上、主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」の不具合・欠陥です。
具体的には、構造上必要な柱や壁・屋根などが挙げられます。
「屋根に穴が開いて雨漏りをしている」「外壁が割れている」「構造上必要な柱や壁が歪んでいる」といったケースが該当するでしょう。
また、ケースによって、住宅の調査費用や補修工事中の転居費用・仮住まい費用が補償されます。
中古住宅を購入するときには、既存住宅売買瑕疵保険の内容を事前に確認しておくことが大切です。

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売主が宅建業者のときに既存住宅売買瑕疵保険を契約する流れ

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の売主が誰かによって異なります。
まず、売主が宅建業者のケースとは、主に不動産買取です。
不動産会社に直接中古住宅を買い取ってもらうときには、以下の流れで既存住宅売買瑕疵保険を契約します。
事前に大まかな流れを把握しておけば、中古住宅の購入時でも慌てる心配がありません。
全部で3ステップあるので、それぞれ特徴を見ていきましょう。

流れ①保険法人へ事業登録と申し込みをおこなう

初めに、宅建事業者が保険法人へ事業者登録を済ませます。
登録後に、保険の申し込みをおこなうのが一般的な流れです。
原則として、保険の申し込みは売買ごとにおこなわれます。

流れ②保険法人による検査を実施する

その後、保険法人によって検査が実施されるでしょう。
検査に合格しないと保険に加入できないので、注意が必要です。
検査対象は大きく「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」「その他」に分けられます。
構造耐力上主要な部分には、基礎や土台・柱などが含まれます。
雨水の浸入を防止する部分は、屋根・外壁・開口部です。
その他の部分として「床の傾き」「建物の沈下」「雨漏りの痕跡」といった項目が検査されます。

流れ③保険証券の発行申請と引き渡し

検査が終了すると、保険証券の申請手続きへと流れが移ります。
原則として、住宅の引き渡し前までに、申請をおこなわなければなりません。
手続きは宅建業者がおこなうので、事前に必要書類などを確認しておきましょう。
申請に必要な書類は保険法人によって異なりますが、申込書や売買契約書の写し・検査合格報告書を用意する必要があります。
保険証券の発行には数日～1週間程度かかるケースがあるため、スケジュールに余裕を持っておくことが大切です。
実際の発行期間は保険法人や書類の状況により、数週間かかることもあります。

売主が宅建業者のときに適用される保険期間と保険金

中古住宅の売主が宅建業者だったときには、2年間もしくは5年間の保証を受けられます。
なお、保険金は最大1,000万円となっているので、希望する額を宅建業者に相談してみましょう。
基本的に売主である宅建業者が保険料を支払いますが、ケースによっては買主がインスペクションとあわせて、保険をかける可能性があります。
誰が保険料を負担するかは、売買契約時に決定するのが一般的です。

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売主が個人のときに既存住宅売買瑕疵保険を契約する流れ

中古住宅を不動産会社による仲介で購入するときには、多くのケースで売主が個人となります。
個人から物件を購入するケースでは、検査機関が既存住宅売買瑕疵保険に加入するのが原則です。
ただし、加入前に、中古住宅が問題なく住み続けられるのかを調査しなければなりません。
以下で、売主が個人だったときの保険加入手続きと大まかな保険期間・保険金をご紹介します。
手続きの流れは、大きく3ステップです。

流れ①売主が検査機関に検査および補償を依頼する

宅建業者のケースと同様に、検査をクリアしないと保険に入れないので、注意しましょう。
建物の状態によっては、事前のメンテナンスや補修が必要になる可能性があります。
検査員による現地調査を済ませ、基準内であれば保険に加入可能です。

流れ②検査機関が保険法人に保険手続きを依頼する

検査機関は、住宅検査の実施や報告書の作成をおこない、保険法人への保険申請手続きの依頼をします。
多くの検査機関では、複数の保険法人と提携しており、依頼者の希望や物件の状況に応じて、より良い保険法人を選択できるのが特徴です。
保険料や検査費用の負担は、原則として売主である個人がおこないます。

流れ③保険法人との契約を締結する

保険法人による審査を通過すると、契約成立です。
保険証券が発行されるので、大切に保管しておきましょう。
住宅の引き渡し日が保険の始期日となるので、事前に内容を確認しておくことをおすすめします。
保険契約が成立すると、住宅の引き渡し後に不具合や欠陥が見つかっても、補償の対象です。

売主が個人のときに適用される保険期間と保険金

売主が個人のときには、保険期間は1年・2年・5年と幅があります。
保険金額もプランによって200万円・500万円・1,000万円と異なり、免責金額は原則5万円です。
契約時の保険料は、各保険法人が設定しており、物件の規模やプランによって変わります。
一戸建て住宅の場合、保険料の相場はおおよそ5万円〜となっており、複数の保険法人を比較することをおすすめします。
また、万が一検査機関が倒産した場合でも、買主は直接保険金を受け取れる仕組みです。
さらに、売主が補修や対応を拒んだ場合には、買主から検査機関に調査を依頼することも可能です。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証が付いている保険制度となっており、買主の保護が目的です。
宅建業者が売主のケースでは、原則として宅建業者が保険の加入手続きをおこないます。
一方、売主が個人のときには検査機関が保険に加入し、住宅の調査を進めるのが一般的な流れです。